Regularização de imóveis e levantamento de indisponibilidade

Escritura antiga e contrato de gaveta: o caminho até o registro

No Brasil, só é dono quem registra (art. 1.245 do Código Civil). Uma escritura guardada na gaveta pode, em regra, ser levada a registro a qualquer tempo, desde que a matrícula não tenha recebido ônus ou restrições no intervalo. Quando só existe contrato particular quitado e o vendedor não outorga a escritura, a lei oferece a adjudicação compulsória, que desde a Lei 14.382/2022 pode ser feita diretamente no registro de imóveis (art. 216-B da Lei 6.015/1973), sem processo judicial, quando os requisitos estão presentes. Nos demais casos, a adjudicação é pedida ao juiz (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil).

Indisponibilidade de bens contra o antigo dono

A indisponibilidade decretada por um juízo ou por autoridade administrativa é comunicada à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens e atinge todos os imóveis registrados no CPF ou CNPJ da pessoa, inclusive os que ela já vendeu e cuja transmissão ainda não foi registrada. O comprador descobre o problema quando o cartório recusa o registro. A solução depende do caso: pedido de cancelamento ao juízo que decretou a medida, demonstrando que a venda é anterior e que o comprador agiu de boa-fé, ou embargos de terceiro, nos termos dos arts. 674 a 681 do Código de Processo Civil. A Súmula 375 do STJ é o ponto de partida: a fraude à execução só se presume quando havia registro da penhora ou prova de má-fé do adquirente.

Usucapião e retificação de área

Quem tem posse antiga e sem oposição pode pedir a usucapião, hoje também pela via extrajudicial, no próprio registro de imóveis, com ata notarial e planta assinada por profissional habilitado (art. 216-A da Lei 6.015/1973). Já a diferença entre a construção ou a metragem real e a descrição da matrícula se resolve, em geral, pela retificação administrativa dos arts. 212 e 213 da mesma lei, com anuência dos confrontantes quando necessária. Em ambos os casos, a análise prévia dos documentos define se a via administrativa é viável ou se a ação judicial é inevitável.

Hipotecas e ônus antigos

Hipoteca quitada se cancela com a prova da extinção da dívida (art. 1.499 do Código Civil), mas é comum o credor ter sido liquidado ou não localizar o contrato. Para imóveis comprados na planta, a Súmula 308 do STJ afasta a hipoteca dada pela incorporadora ao banco em relação ao adquirente, o que permite pedir o cancelamento mesmo sem a cooperação do credor. O escritório levanta a origem do ônus e conduz o cancelamento pela via administrativa ou judicial.