Airbnb em condomínio residencial: o que o STJ decidiu e o que muda para proprietários e condomínios

A discussão sobre Airbnb em condomínio se arrasta há anos nos tribunais. De um lado, proprietários que veem nas plataformas uma forma legítima de rentabilizar o imóvel, apoiados no direito de propriedade e na Lei do Inquilinato, que admite a locação para temporada. De outro, condôminos que reclamam de rotatividade, insegurança e desgaste das áreas comuns. As duas turmas de direito privado do STJ já tinham admitido restrições em 2021, mas faltava uma posição uniforme da Seção. Ela veio em 2026, e com ela uma mudança importante na forma de olhar para o problema.

O que o STJ decidiu

O caso começou com uma proprietária que queria garantir o direito de anunciar seu apartamento para estadias curtas sem autorização do condomínio, que se opunha alegando a destinação residencial prevista na convenção. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais deu razão ao condomínio, e o STJ manteve a decisão. A própria Airbnb participou como interessada.

O voto que prevaleceu, da ministra Nancy Andrighi, partiu da natureza do negócio. Para a maioria, as estadias intermediadas por plataformas não são propriamente locação residencial nem hospedagem hoteleira, mas contratos atípicos. E o meio de oferta não define essa natureza: a mesma estadia pode ser contratada por plataforma, imobiliária ou anúncio na portaria. O que importa é o uso que se faz do imóvel.

A partir daí, o raciocínio se apoiou em dois artigos do Código Civil. O art. 1.336, IV, impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação, e o art. 1.351 exige aprovação de dois terços dos condôminos para mudar a destinação do edifício ou da unidade, quórum que antes da Lei 14.405/2022 era de unanimidade. Se o prédio é residencial e a exploração reiterada de estadias curtas configura uso econômico, a conclusão foi a de que esse uso só é admitido se a assembleia o aprovar com aquele quórum.

O julgamento foi apertado, e a divergência defendeu que a locação por temporada é atividade lícita e compatível com a moradia. Essa posição pode voltar a ser discutida no Tema 1.443 (Recursos Especiais 2.272.536 e 2.272.537, relator ministro Raul Araújo). Ao propor a afetação, porém, o relator registrou que o entendimento da Seção já estava consolidado, o que indica a tendência de manutenção.

O que muda na prática

Para o proprietário em prédio residencial. Sem aprovação de dois terços em assembleia, a exploração reiterada de estadias curtas pode ser impedida pelo condomínio, inclusive com multa prevista na convenção e, em casos graves, com as sanções ao condômino de comportamento antissocial (arts. 1.336, §2º, e 1.337 do Código Civil). Não adianta alegar que a convenção é omissa sobre o Airbnb: pelo julgado, a cláusula residencial basta.

Para o condomínio. A decisão dá respaldo à restrição, mas não dispensa cuidado. As medidas precisam seguir a convenção e o regimento, com notificação, oportunidade de defesa e multas aprovadas pelo quórum correto. Proibições feitas por simples decisão do síndico ou de assembleia irregular continuam vulneráveis.

Para quem quer investir. Antes de comprar unidade para operar em plataformas, a convenção passou a ser documento central. Prédios com destinação mista, convenção que autorize expressamente a curta temporada ou aprovação já obtida em assembleia são hoje os únicos cenários com segurança razoável. Em São Paulo, é preciso ainda verificar se a unidade não é HIS ou HMP, porque nesse caso a proibição decorre também da legislação municipal (veja nosso artigo sobre o tema).

Para quem tem processo em andamento. As ações individuais e coletivas sobre a questão estão suspensas em todo o país até o julgamento do Tema 1.443. A suspensão não impede pedidos urgentes ao juiz da causa, que podem ser apreciados durante esse período (art. 314 do Código de Processo Civil).

Como liberar ou restringir: a convenção e o quórum

Pelo entendimento do STJ, quem quer liberar a curta temporada em prédio residencial precisa aprovar em assembleia a mudança de destinação, com o voto de dois terços dos condôminos. Não basta maioria simples nem previsão no regimento interno. A deliberação deve constar de ata e, para valer contra futuros compradores, ser levada à convenção registrada no Registro de Imóveis.

A aprovação pode vir acompanhada de regras de convivência, e é aí que muitos condomínios encontram um meio-termo: cadastro prévio de hóspedes, limite de ocupantes, horários, taxa extra de uso, responsabilidade do proprietário por danos e multas. Regras desse tipo tendem a ser mais estáveis do que a liberação ou a proibição pura e simples.

No sentido inverso, condomínio de destinação residencial não precisa aprovar nada novo para restringir. A cláusula de uso residencial já basta, segundo o julgado. É recomendável, contudo, que o regimento detalhe o procedimento de fiscalização e a multa aplicável, para evitar discussões sobre a forma da cobrança.

Para incorporadoras, a lição é de planejamento. Empreendimentos pensados para investidores devem sair com convenção que preveja expressamente a curta temporada e suas regras, aprovada já na instituição do condomínio. Corrigir isso depois, com dois terços dos proprietários, é muito mais difícil.

Limites da decisão e cuidados

A decisão trata da exploração reiterada e profissional de estadias curtas. Ela não alcança a locação residencial comum, de longa duração, que continua livre. Também não proíbe, em si, a locação para temporada prevista no art. 48 da Lei do Inquilinato, que é a de quem aluga por até 90 dias a alguém que vai morar temporariamente no imóvel, por estudo, tratamento de saúde ou obra na própria casa, por exemplo. A linha entre uma e outra depende de como o imóvel é efetivamente explorado, e casos limítrofes devem ser analisados com cuidado.

Outro ponto ainda aberto é a situação de quem já operava com base em aprovação anterior, em convenção de destinação mista ou em prática tolerada por anos pelo condomínio. Nesses casos, a análise depende do que está registrado e do histórico de deliberações, e não há resposta única.

O caminho prático

1. Leia a convenção registrada. Veja a destinação do prédio e se há autorização ou restrição expressa à curta temporada. Peça também as atas das últimas assembleias.

2. Se você é proprietário e quer operar, só o faça com aprovação de dois terços registrada. Sem ela, o risco de multa e de ação judicial é alto.

3. Se você é síndico ou condômino e quer restringir, confira o procedimento previsto na convenção e no regimento, notifique o proprietário por escrito e aplique as multas pelo quórum correto.

4. Se há processo em andamento, ele deve estar suspenso até o julgamento do Tema 1.443. Avalie com seu advogado se há situação urgente que justifique pedido de tutela nesse intervalo.

5. Se você vai comprar para investir, inclua a convenção, as atas e, em São Paulo, a verificação de HIS e HMP na análise da compra.

Perguntas frequentes

O escritório atua em questões de condomínio e locação de curta temporada. As informações de contato estão na página de contato e no WhatsApp do escritório.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do caso por advogado.