Imóvel HIS ou HMP em São Paulo: o que pode, o que não pode e como se defender

Boa parte dos studios e apartamentos compactos lançados em São Paulo na última década foi aprovada como HIS ou HMP. Em troca de produzir moradia para a população de menor renda, as incorporadoras receberam benefícios, como a dispensa do pagamento de outorga onerosa e a possibilidade de construir mais. Na prática, muitas dessas unidades foram vendidas a investidores e colocadas em plataformas de hospedagem, exatamente o uso que a política queria evitar.

A reação veio em 2025 e ganhou escala em 2026. Proprietários que operavam esses imóveis há anos viram seus anúncios desaparecerem de um dia para o outro, e compradores passaram a descobrir, depois da escritura, que o imóvel não poderia ter o uso planejado. Entender as regras é o primeiro passo para saber se há saída.

De onde vêm as regras

A base é o Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei Municipal 16.050/2014), que define as categorias de habitação de interesse social e de mercado popular e vincula a cada uma delas uma faixa de renda familiar. Empreendimentos que destinam unidades a essas categorias recebem incentivos, e em troca assumem a obrigação de comercializá-las apenas para o público previsto.

Dois decretos recentes reforçaram o controle. O Decreto 63.130/2024 e o Decreto 64.244/2025 ampliaram os instrumentos de fiscalização sobre a destinação dessas unidades. Entre as medidas estão a averbação da destinação social na matrícula do imóvel, placas de identificação nos empreendimentos e a exigência de documentação que comprove a renda dos ocupantes sempre que a fiscalização pedir. O segundo decreto, de maio de 2025, tornou explícita a proibição de uso dessas unidades para hospedagem ou locação de curta temporada.

O que pode e o que não pode

Comprar. A unidade só pode ser vendida a família que se enquadre na faixa de renda correspondente. A obrigação de verificar recai, antes de tudo, sobre a incorporadora, que é quem recebeu o incentivo, mas o comprador também fica exposto se o enquadramento não for respeitado.

Alugar para moradia. É permitido. O inquilino, porém, também precisa estar dentro da faixa de renda, e a Prefeitura exige a emissão da Certidão de Enquadramento de Renda do locatário, registrada em cartório, para a formalização do contrato. Alugar para quem não se enquadra é tão irregular quanto vender.

Locação por curta temporada e hospedagem. É proibida. A Prefeitura considera curta temporada a hospedagem e os contratos inferiores a 90 dias, que é o limite da locação para temporada na Lei do Inquilinato (art. 48 da Lei 8.245/1991). Isso alcança Airbnb, Booking e qualquer outra plataforma ou forma de oferta.

Por quanto tempo. As regras de venda e de locação para famílias enquadradas valem por dez anos, contados do Habite-se ou da primeira comercialização da unidade. Segundo a posição oficial da Prefeitura, a proibição de hospedagem e curta temporada é permanente e continua mesmo depois desse prazo. Esse ponto pode ser discutido, porque a permanência da restrição depende do que está na lei, no alvará e na matrícula de cada empreendimento, mas o proprietário deve partir da premissa de que a Prefeitura vai aplicá-la.

A fiscalização em 2025 e 2026

Segundo informou a Prefeitura em agosto de 2026, a Secretaria Municipal de Habitação fiscaliza a comercialização de cerca de 264,8 mil unidades HIS e HMP, distribuídas em 1.054 empreendimentos. Até aquele momento, 45 empresas, entre construtoras, incorporadoras e administradoras, haviam sido autuadas, com multas que somavam R$ 44,1 milhões. A Prefeitura também enviou às plataformas listas de empreendimentos com cerca de 62,8 mil unidades, pedindo a retirada dos anúncios de curta temporada, e o Airbnb anunciou a remoção dos anúncios identificados.

Para o proprietário, as consequências são concretas: anúncio removido sem aviso prévio, receita interrompida, eventuais multas e, em alguns condomínios, assembleias e ações judiciais. A questão também chegou à Justiça paulista. Em novembro de 2025, a 23ª Vara Cível do Foro Central concedeu tutela de urgência para anular assembleia de condomínio HMP que discutiria a liberação da curta temporada, com fundamento na função social desse tipo de empreendimento, decisão que vale até o julgamento definitivo. Houve decisão de primeira instância em sentido contrário, segundo a qual a legislação limitaria apenas a renda de quem compra. Em dezembro de 2025, porém, a 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP decidiu a favor de condomínio HMP contra proprietário que pretendia locar por curta temporada, com base na legislação municipal. E a discussão se soma à decisão do STJ de 2026 sobre locação de curta temporada em condomínios residenciais, tratada em artigo próprio.

Quando há defesa

A situação mais comum que chega ao escritório é o erro de enquadramento. As listas enviadas às plataformas foram montadas por empreendimento, e é comum que incluam unidades que não são HIS nem HMP. Isso acontece, por exemplo, com unidades de uso misto ou de categorias diferentes no mesmo prédio, ou com empreendimentos aprovados sob outra classificação. Nesse caso, a prova está nos documentos: alvará de aprovação, memorial de incorporação, matrícula e Habite-se. Com eles, é possível pedir a correção à Prefeitura e, se necessário, à Justiça, inclusive para restabelecer o anúncio.

Outra é a do comprador que não foi informado. Quem comprou na planta ou da incorporadora sem saber que a unidade era HIS ou HMP, ou que não poderia ser usada para hospedagem, tem fundamento para responsabilizar a vendedora pela falta de informação clara sobre uma característica essencial do imóvel (arts. 6º, III, e 31 do Código de Defesa do Consumidor). Conforme o caso, isso pode levar à revisão do contrato, à indenização ou ao desfazimento do negócio.

Também importa a forma como a Prefeitura age. Multas e restrições precisam respeitar o devido processo administrativo, com notificação e direito de defesa. Sanções aplicadas sem esse procedimento podem ser questionadas.

O que não tem defesa consistente é a pretensão de continuar operando hospedagem em unidade efetivamente enquadrada como HIS ou HMP. Nesse caso, o caminho é ajustar o uso do imóvel, migrando para locação de longa duração a família enquadrada, e buscar reparação contra quem vendeu sem informar, quando for o caso.

O caminho prático

1. Descubra a classificação do imóvel. Peça a matrícula atualizada e veja se há averbação da destinação social. Confira também o alvará de aprovação do empreendimento e o memorial de incorporação, que indicam quantas unidades são HIS, HMP ou de mercado livre, e quais são.

2. Se o anúncio foi removido, guarde os comunicados da plataforma e verifique se a unidade de fato está na categoria indicada. Se não estiver, reúna os documentos que provam a classificação correta e peça a revisão à Prefeitura e à plataforma.

3. Se a unidade é HIS ou HMP, suspenda a hospedagem e avalie a migração para locação de longa duração a família enquadrada, com a certidão de renda do inquilino. Continuar operando expõe o proprietário a multas e ao conflito com o condomínio.

4. Se você não foi informado na compra, reúna contrato, material publicitário, tabela de vendas e mensagens com o corretor. A forma como o imóvel foi vendido é a prova central para responsabilizar a incorporadora.

5. Antes de comprar, inclua essa verificação na análise do imóvel. Studios em regiões centrais e eixos de transporte têm grande chance de serem HIS ou HMP, e o desconto que parece vantajoso pode ser o reflexo dessa restrição (veja nosso artigo sobre a análise jurídica antes da compra).

Perguntas frequentes

O escritório atua na defesa de proprietários e compradores de imóveis HIS e HMP. As informações de contato estão na página de contato e no WhatsApp do escritório.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do caso por advogado.