Regularização de imóveis: escritura sem registro, contrato de gaveta, usucapião e bloqueios na matrícula

Imóvel irregular é mais comum do que parece. Famílias que compraram com contrato de gaveta décadas atrás, herdeiros que nunca fizeram inventário, compradores que lavraram escritura e deixaram para registrar depois, casas ampliadas sem averbação. Enquanto ninguém precisa vender, financiar ou partilhar, o problema fica invisível.

Ele aparece no pior momento: quando o banco recusa o financiamento, quando o comprador desiste ao ver a matrícula, quando o vendedor original morre ou quando surge na matrícula uma indisponibilidade por dívida de alguém que nem é mais dono do imóvel. A boa notícia é que quase toda situação tem solução, e várias delas podem ser resolvidas hoje sem processo judicial.

Escritura sem registro: o problema mais subestimado

A escritura pública é o contrato de compra e venda lavrado no Tabelionato de Notas. Ela prova o negócio, mas não transfere a propriedade. A transferência só acontece com o registro da escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. Até lá, para todos os efeitos perante terceiros, o dono continua sendo o vendedor.

Isso expõe o comprador a riscos bem concretos. As dívidas do vendedor podem levar à penhora ou à indisponibilidade do imóvel em processos contra ele. Se o vendedor vender de novo e o segundo comprador registrar primeiro, a prioridade é de quem registrou (art. 1.246 do Código Civil). E, se o vendedor morrer, o imóvel entra no inventário dele, o que complica e encarece a transferência.

Na maior parte dos casos, a solução é simples: levar a escritura a registro. Escrituras antigas podem ser registradas a qualquer tempo, mas o cartório vai conferir se a descrição do imóvel bate com a matrícula, se o vendedor ainda consta como proprietário e se os tributos foram pagos. Se aparecer exigência que o interessado considere indevida, a Lei de Registros Públicos permite levar a discussão ao juiz corregedor por meio do procedimento de dúvida (art. 198 da Lei 6.015/1973). O ponto de atenção é o que pode ter entrado na matrícula enquanto a escritura estava na gaveta, tema tratado adiante.

Contrato de gaveta

O chamado contrato de gaveta é o compromisso de compra e venda particular, muitas vezes com cessões sucessivas, que nunca virou escritura. Ele vale entre as partes, mas não transfere a propriedade nem permite registro direto. Para regularizar, o caminho natural é obter do proprietário registrado, ou de seus herdeiros, a assinatura da escritura definitiva. Se ele não for encontrado, se recusar ou tiver falecido, entram as alternativas a seguir.

Adjudicação compulsória: quando o preço foi pago e falta a escritura

A adjudicação compulsória serve para quem tem compromisso de compra e venda, pagou o preço e não consegue a escritura definitiva, seja porque o vendedor se recusa, seja porque desapareceu ou faleceu. O resultado é o mesmo da escritura: a propriedade é transferida ao comprador por ordem do juiz ou, desde 2022, pelo próprio Registro de Imóveis.

Na via judicial, o direito vem dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, e o STJ já decidiu que ele não depende de o compromisso estar registrado (Súmula 239). Na via extrajudicial, criada pela Lei 14.382/2022 (art. 216-B da Lei 6.015/1973) e regulamentada pelo Conselho Nacional de Justiça (Provimento 150/2023), o pedido é feito diretamente ao cartório do imóvel, com advogado, prova do pagamento e ata notarial lavrada em tabelionato. Um dos requisitos é que o proprietário registrado tenha sido notificado pelo próprio cartório e deixado de assinar a escritura no prazo de 15 dias (art. 216-B, §1º, II). Comprovado isso e pago o ITBI, se não houver oposição fundamentada, o oficial registra a transferência. Havendo impugnação séria, a discussão vai para o Judiciário.

A via extrajudicial costuma ser mais rápida. Ela funciona melhor quando a documentação é boa: contrato assinado, cadeia de cessões completa e comprovantes de pagamento.

Usucapião: quando o documento não basta, mas a posse é antiga

A usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua e sem oposição, exercida como se dono fosse. É o caminho quando não há documento capaz de levar à escritura, quando a cadeia de contratos se perdeu ou quando o proprietário registrado não pode mais ser localizado.

Os prazos variam conforme a situação. Em regra, são 15 anos de posse, que caem para 10 se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou investimentos produtivos (art. 1.238 do Código Civil). Com justo título e boa-fé, como um contrato de compra, o prazo é de 10 anos (art. 1.242). Para imóvel urbano de até 250 metros quadrados, usado como moradia por quem não tem outro imóvel, bastam 5 anos (art. 1.240). Há ainda modalidades específicas, como a familiar, de 2 anos, para o cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel urbano do casal, de até 250 metros quadrados, após o abandono do lar pelo outro (art. 1.240-A).

Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião também pode ser feita em cartório, quando não há litígio (art. 216-A da Lei 6.015/1973). O pedido exige advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e documentos que comprovem a posse. Proprietário registrado e vizinhos confrontantes são notificados, e o silêncio deles é interpretado como concordância. Se alguém se opuser, o caso segue para a via judicial.

Penhora, indisponibilidade e outros bloqueios na matrícula

Um problema frequente aparece quando o comprador vai registrar a escritura e descobre que, nesse meio-tempo, foi lançada na matrícula uma penhora ou uma indisponibilidade por dívida do vendedor. A indisponibilidade é uma ordem judicial ou administrativa que impede o proprietário registrado de vender ou onerar seus bens, comum em execuções trabalhistas, fiscais e cíveis.

Desde a implantação da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens em sua versão atual (Provimento CNJ 188/2024), ordens de indisponibilidade e de cancelamento circulam exclusivamente por esse sistema. Na prática, isso significa que o cartório não pode cancelar a indisponibilidade por conta própria, nem mesmo diante de escritura anterior a ela. Decisões recentes do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo e de outros tribunais têm confirmado que a indisponibilidade averbada impede o registro até que a autoridade que a determinou ordene o cancelamento.

O caminho, então, é ir ao processo de origem. Quem comprou antes da constrição e está de boa-fé pode pedir o cancelamento ao juízo que decretou a medida, normalmente por meio de embargos de terceiro (arts. 674 e seguintes do Código de Processo Civil). O STJ admite essa defesa mesmo com base em compromisso de compra e venda não registrado (Súmula 84), e, nos embargos, a jurisprudência costuma aplicar a lógica da Súmula 375, segundo a qual a fraude depende do registro da constrição ou da prova de má-fé de quem comprou. Quando há indisponibilidades em vários processos, cada uma precisa ser enfrentada no seu juízo. E os embargos têm prazo: na execução, podem ser opostos até 5 dias depois da adjudicação ou da alienação do bem, e sempre antes da assinatura da respectiva carta (art. 675 do Código de Processo Civil). Quem descobre o bloqueio com o imóvel já a caminho do leilão precisa agir imediatamente.

O tempo pesa contra o comprador. Tribunais têm negado proteção a quem demorou anos para registrar e só procurou regularizar depois da constrição, por entender que a inércia afasta a boa-fé. Quanto mais cedo a escritura for registrada, menor o risco.

Outras pendências comuns

Imóvel no nome de quem já morreu. Enquanto não houver inventário e partilha registrada, o imóvel pertence ao espólio, que é o conjunto de bens deixados pela pessoa falecida, e não pode ser vendido nem financiado normalmente. O inventário pode ser feito em cartório em muitos casos, o que costuma ser mais rápido do que o judicial. Quando o falecido já tinha vendido o imóvel em vida sem passar a escritura, o caminho é obter a escritura dos herdeiros ou recorrer à adjudicação compulsória contra o espólio.

Construção não averbada. Casa ampliada, edícula, andar novo: tudo o que foi construído precisa constar da matrícula, com o Habite-se da prefeitura e a regularidade previdenciária da obra. Sem isso, o imóvel vale menos, o banco não financia e a venda trava.

Área ou descrição divergente. Medidas que não batem com a realidade, confrontações desatualizadas e lotes com descrição antiga são corrigidos pela retificação de registro, que em muitos casos pode ser feita no próprio cartório, com planta e anuência dos vizinhos (arts. 212 e 213 da Lei 6.015/1973).

Imóvel sem matrícula. Imóveis muito antigos podem ainda estar registrados no sistema anterior, de transcrições. A abertura de matrícula é feita pelo cartório, mas costuma exigir atualização da descrição.

Loteamentos e núcleos informais. Para bairros e conjuntos inteiros que nasceram irregulares, existe a Regularização Fundiária Urbana, a Reurb (Lei 13.465/2017), conduzida pelo município e capaz de titular vários ocupantes de uma vez.

Qual caminho para cada situação

O caminho prático

1. Peça a certidão atualizada da matrícula. É ela que mostra em nome de quem o imóvel está, o que foi registrado e o que pesa sobre ele. Sem esse documento, qualquer diagnóstico é chute.

2. Reúna tudo o que prova a sua história com o imóvel: escritura, contratos, cessões, recibos, comprovantes de pagamento, carnês de IPTU, contas de consumo, fotos e documentos que mostrem há quanto tempo você está lá.

3. Identifique o problema principal. Muitas vezes há mais de um, como escritura não registrada e indisponibilidade posterior, ou contrato de gaveta e vendedor falecido. A ordem de solução faz diferença.

4. Escolha a via. Sempre que possível, a extrajudicial é mais rápida e previsível. Quando há conflito, bloqueio judicial ou documentação frágil, a judicial pode ser inevitável.

5. Não espere a venda ou o financiamento. A regularização feita com calma custa menos do que a feita às pressas, com comprador ou banco esperando, e reduz o risco de surgirem novos bloqueios no meio do caminho.

Perguntas frequentes

O escritório atua em regularização de imóveis, usucapião, adjudicação compulsória e defesa contra penhoras e indisponibilidades. As informações de contato estão na página de contato e no WhatsApp do escritório.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do caso por advogado.